Subentro Fintecna nei mutui: scaduti i termini, utile una proroga per le richieste

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Il decreto “bozza” n.43 di Chiodi renderebbe possibile la modifica in tempi brevi

Le ordinanze e decreti relativi al sisma del 2009 richiederebbero una batteria di avvocati o esperti in materia per un’efficace comprensione. Se poi l’attenzione e’ più rivolta alle beghe e intrallazzi di palazzo, che alla risoluzione dei problemi della cittadinanza, può capitare che nel totale silenzio arrivino a scadenza date di un certo rilievo per i proprietari di immobili.

Una di queste e’ relativa all’ordinanza n.3892 (13 agosto 2010), che nell’art. 5 sanciva il termine del 17 dicembre 2010 per la richiesta a Fintecna di subentro nel mutuo residuo: “ai fini di una migliore programmazione delle risorse finanziarie” cita l’articolo “la domanda di subentro a Fintecna spa ovvero alla societa’ controllata e da essa indicata e’ presentata entro centoventi giorni dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della presente ordinanza”.

Speculazione statale, svendita di abitazioni del centro storico, le voci più ricorrenti e relative al subentro di Fintecna nel mutuo. Ma era proprio così?

ALLOGGIO EQUIVALENTE E SUBENTRO NEL MUTUO: tutto parte dal decreto-legge 28 aprile 2009, n. 39, convertito nella legge n.77 del 24 giugno 2009, che stabilisce nell’art. 3 (comma 1, lettera a) la concessione di contributi a fondo perduto per l’acquisto di un alloggio equivalente nel caso di un immobile distrutto, adibito ad abitazione principale. Il comma 1-bis dello stesso articolo indica la possibilita’ di subentro dello stato, tramite Fintecna o societa’ da essa controllata, nel pagamento di un mutuo gia’ contratto, fino a un massimo di 150mila euro, nel caso di debitore non moroso e con la cessione dei relativi diritti di proprieta’ sugli immobili. I comuni possono acquistare da Fintecna i diritti di proprieta’ delle aree acquisite non ancora edificate, al prezzo pari a quello corrisposto da Fintecna e con la sola maggiorazione degli interessi legali.

CUMULABILITA’ DEI BENEFICI: fattore determinante per la scelta dei proprietari, l’ordinanza n.3832 all’art. 9 comma 1 dichiarera’ in modo esplicito la cumulabilita’ tra il contributo a fondo perduto e l’agevolazione del subentro di Fintecna nel mutuo. L’ordinanza indica anche che l’importo del finanziamento in cui subentra lo Stato va detratto dall’importo del finanziamento agevolato richiesto per la ricostruzione in altro sedime dell’unita immobiliare adibita ad abitazione principale distrutta, ovvero per I’acquisto di una nuova abitazione sostitutiva dell’abitazione principale distrutta, ai sensi di quanto previsto nell’ordinanza n.3790.

PREZZO DI CESSIONE E MUTUO RESIDUO: un altro importante fattore di scelta e’ stato previsto nell’ordinanza n. 3877 del 12 maggio 2010, che nell’art. 1, comma 1, indica come nel caso il prezzo di cessione dell’immobile stabilito dall’Agenzia del territorio risulti superiore al finanziamento residuo, la relativa eccedenza sara’ versata al soggetto debitore non moroso, a titolo di corrispettivo della cessione dell’immobile. Considerato ad esempio un immobile, con un valore di proprieta’ stabilito dall’Agenzia del territorio pari a 150.000 €, e con un debito residuo del mutuo di 100.000 €, con il subentro di Fintecna nel mutuo, e contestuale cessione della proprieta’, lo Stato versava sul conto corrente del richiedente la differenza di 50.000€. Non molto conveniente, a meno che non si consideri il contributo cumulabile previsto dall’ordinanza 3832, per il riacquisto di un’abitazione equivalente.

VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE: questo dato deriva da una nota del Commissario Delegato per la Ricostruzione del 14/7/2010, a chiarimento di quanto disposto dall’ordinanza 3790:

“il valore di mercato per l’acquisto di una nuova abitazione equivalente e’ individuato utilizzando i dati dell’Agenzia del territorio, riferiti al primo semestre 2009, calcolati sull’abitazione di proprieta’ principale distrutta. Tenuto conto dell’adeguamento igienico sanitario e della massima riduzione del rischio sismico, si utilizza il valore massimo indicato dall’Agenzia del territorio del metro quadrato equivalente.” La valutazione a metro quadrato, in particolare all’interno delle mura cittadine, avrebbe potuto essere un buon provvedimento per chi, considerati i lunghi tempi di ricostruzione che si prospettano, avrebbe potuto avere l’intenzione a spostarsi in altra zona.

INFINE IL DECRETO N.43 DI CHIODI: con l’ordinanza 3892 e’ scaduto il 17 dicembre 2010 il termine per la richiesta di subentro nel mutuo. È possibile che non tutti i cittadini abbiano considerato la cumulabilita’ dei benefici e la possibile eccedenza del valore dell’immobile dal mutuo residuo, per prendere le loro decisioni. Sarebbe quindi utile prevedere, anche come fattore di uguaglianza, una proroga per il subentro di Fintecna, e gli strumenti legislativi lo consentirebbero in breve tempo. Risale infatti al 17 febbraio 2011 il decreto n.43 di Chiodi, relativo all’acquisto e ricostruzione di abitazione equivalente all’abitazione principale distrutta. Il decreto indica le modalita’ di cessione dell’immobile al Comune in caso di richiesta del contributo per acquistare o ricostruire in altro sedime un’abitazione equivalente. Non si fa riferimento a un eventuale mutuo che gravi sull’immobile, con conseguente dubbio se questo resti a carico del vecchio proprietario, probabile, o meno. Tuttavia, il decreto n.43 (come il n. 44 e n. 45) e’ stato trasmesso in bozza ai comuni, per eventuali osservazioni e proposte migliorative.

Si e’ quindi ancora in tempo per inserire una correzione.

Patrizio Trapasso