Mercato dei mutui: +156% a L’Aquila nel primo semestre 2010

CONDIVIDI

Il mercato dei prestiti per l’acquisto delle abitazioni destinato a famiglie consumatrici in Abruzzo e’ aumentato del 20%, nel secondo trimestre 2010, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, con una crescita delle erogazioni pari a circa 37 milioni di euro. La variazione e’ minore rispetto all’andamento dell’area Meridionale (+28%), Nord Occidentale (+27%), e Centrale (+27%).

E’ quanto si rileva da uno studio di Tecnocasa (43 agenzie in Abruzzo, 3.608 in Italia), sul mercato immobiliare e creditizio nella regione, reso noto a Pescara in conferenza stampa.

L’importo medio del mutuo, sempre nel secondo trimestre, e’ pari a circa 106.000 euro (104.000 euro considerando nel primo semestre) contro un valore medio nazionale pari a 125.000 euro (124.000 euro nel semestre).

Analizzando il primo semestre 2010 emerge un aumento del 18% (rispetto il primo semestre 2009), inferiore alla variazione della macroarea Meridionale (+27%).

A livello provinciale si può notare un miglioramento in quasi tutte le province sui volumi erogati: fa eccezione Pescara (-8%), che resta comunque la prima delle province abruzzesi con i suoi 72 milioni di euro, collocandosi in 58a posizione.

Segno positivo per le altre province: Chieti (+21%), Teramo (+8%) e L’Aquila, che con un +156% registra la seconda maggior variazione in Italia nel primo semestre 2010.

TASSI DI INTERESSE

Grazie ai provvedimenti delle autorita’ internazionali, i tassi di interesse hanno registrato dal novembre 2008 una serie di cali significativi. Negli ultimi mesi il tasso Euribor (3m) ha subito una serie di importanti riduzioni, si attesta intorno all’1% (valore medio a ottobre 2010), si pensi che nell’ottobre 2008 il tasso registrava il suo valore massimo (5,11% tasso medio). Da evidenziare, però, che il tasso Euribor (3m) e’ in lieve crescita negli ultimi mesi.

L’Eurirs (y20) registra un tasso del 3,08% (valore medio di ottobre 2010) ed e’ uno dei valori più bassi degli ultimi periodi (il valore minimo 3,03% e’ stato registrato a settembre 2010).

LE PREVISIONI SUI MUTUI

Il mercato del credito alle famiglie scontera’ nei prossimi anni la debolezza derivante dalla situazione finanziaria: sia la domanda che l’offerta continueranno ad essere influenzate dal contesto macroeconomico.

Le politiche di offerta delle banche rimarranno moderatamente stringenti a causa del perdurare dell’attenzione degli istituti di credito sui criteri di erogazione e dalla prudenza delle famiglie ad indebitarsi. L’attitudine al risparmio delle famiglie italiane, la buona salute del sistema bancario italiano, dovuto alla bassa propensione al rischio da parte delle banche, unite alla tendenza nel nostro Paese all’investimento immobiliare, dovrebbero determinare un miglioramento delle condizioni generali del settore, che rimane comunque vincolato alle modalita’ e ai tempi della ripresa economica.

IL MERCATO IMMOBILIARE IN ABRUZZO

Per quanto riguarda il mercato immobiliare l’esame di Tecnocasa riguarda Pescara, Teramo e Chieti.

Stabili i prezzi delle abitazioni a Pescara nella prima parte del 2010, anche nell’area centrale della citta’, dove le compravendite si suddividono equamente tra investimento ed acquisto dell’abitazione principale. Gli investitori sono in genere risparmiatori privati alla ricerca di bilocali dal valore compreso tra 150 e 200 mila €. Il mercato delle locazioni e’ alimentato da lavoratori trasfertisti, giovani coppie e studenti universitari e per l’affitto di un bilocale si spendono tra 450 e 500 € al mese. Strada Parco, viale Kennedy, viale Regina Margherita, viale Regina Elena e viale Riviera sono tra le zone più signorili del Centro, con un prezzo compreso tra 2800 e 3300 € al mq a seconda dello stato di conservazione dell’immobile. Appartamenti da ristrutturare e ristrutturati hanno un valore compreso tra 2000 e 3000 € al mq. Alta la richiesta di box auto in Centro, le quotazioni partono da 50 mila €, mentre per la locazione si spendono 150-200 € al mese.

A Chieti Scalo la maggior parte delle richieste immobiliari proviene da genitori di studenti in arrivo dal centro e dal sud dell’Italia, grazie alla presenza dell’Universita’ “Gabriele D’Annunzio”. Tra le facolta’ presenti da segnalare Lettere, Medicina, Odontoiatria e Psicologia. Le compravendite si concentrano su trilocali con un prezzo compreso tra 120 e 150 mila €. Gli appartamenti sono utilizzati dai figli e da altri studenti ed il canone di un posto letto in camera singola oscilla tra 220 e 250 € al mese.

A Teramo, lieve rialzo del 2,1% delle quotazioni immobiliari nella prima parte del 2010, e prezzi stabili in Centro storico, dove si evidenzia una ripresa della domanda, in particolare per i trilocali. Le richieste di acquisto provengono per lo più da famiglie alla ricerca di una prima casa. Ad acquistare per investimento genitori di studenti provenienti da tutto l’Abruzzo e da Roma; la tipologia più richiesta e’ il trilocale e la spesa complessiva non supera in genere 200 mila €. Il canone di locazione per un posto letto e’ di 180 € al mese.

Nel Centro storico si registrano numerose richieste di acquisto per investimento, con una ripresa delle richieste di prima casa dopo un periodo di crisi in seguito al terremoto dell’aprile del 2009.

IL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA – Difficolta’ per monoreddito, immigrati e precari

Da quando e’ iniziata la fase discendente dei prezzi degli immobili, nella prima parte del 2010 si e’ registrata la diminuzione più contenuta. Tale risultato e’ stato possibile in seguito al ribasso dei prezzi degli ultimi cinque semestri, alla presa di coscienza dei venditori di dover rivedere le richieste iniziali per vendere l’immobile, alla decisione da parte dei potenziali acquirenti, in attesa di ulteriori contrazioni dei prezzi, di acquistare l’immobile.

Sul mercato del credito, pur permanendo l’attivita’ selettiva delle banche in termini di importo erogato e di solvibilita’ della clientela, da più operatori si e’ registrato un moderato miglioramento all’accesso al credito grazie ad un’offerta di prodotti sul mercato in grado di rispondere alle esigenze dei potenziali mutuatari.

Nella prima parte del 2010 si sono registrate numerose compravendite in cui l’acquirente aveva gia’ a disposizione parte del capitale per l’acquisto dell’immobile, con la stipula del mutuo solo ad integrazione del valore. Coloro che invece, non avendo risparmi da destinare alla compravendita immobiliare, hanno dovuto ricorrere al finanziamento con elevate percentuali di intervento hanno incontrato maggiori difficolta’ e tra questi i monoreddito, gli immigrati e i lavoratori precari. In alcune realta’ italiane infatti le problematiche occupazionali hanno influenzato l’andamento del mercato immobiliare.

I tempi di vendita degli immobili, da Gennaio a Luglio 2010, sono rimasti stabili nelle grandi citta’ (154 gg a luglio 2010) e nell’hinterland delle grandi citta’ (184 gg), mentre si registra un aumento nei capoluoghi di provincia (181 gg).

L’analisi dei prezzi evidenzia una diminuzione dello 0,5% nelle grandi citta’, a seguire l’hinterland delle grandi citta’ con -0,9% ed infine  i capoluoghi di provincia con -1,4 %.

Le metropoli dunque hanno realizzato il risultato migliore. Segnali positivi in alcune grandi citta’ quali Genova (+1,7%), Torino (+0,6%) e Verona (+0,7%). Il ribasso maggiore si e’ riscontrato a Napoli (-1,9%). L’analisi per aree geografiche fornisce risultati simili con i capoluoghi del Centro Italia che chiudono con -1,3%, a seguire il Sud Italia con -1,4% ed infine il Nord Italia con -1,5%. Alcuni capoluoghi di provincia  registrano prezzi in ripresa.

Anche nel primo semestre del 2010 la qualita’ abitativa e’ stata premiata dal mercato, le abitazioni con caratteristiche migliori alla media della zona sono state vendute a prezzi superiori. Questo ha determinato un comportamento migliore di zone semicentrali e periferiche di alcune grandi citta’ rispetto alle zone centrali.

Si confermano le difficolta’ per gli immobili in cattivo stato di conservazione venduti solo dopo lunghe trattative ed importanti ribassi di prezzo. Le tipologie usate ed in buone condizioni sono state quelle più apprezzate soprattutto se l’offerta immobiliare limitrofa e’ particolarmente vetusta, se c’e’ poca offerta di nuove costruzioni o queste ultime sono collocate a prezzi superiori alla capacita’ di spesa espressa in zona.

Il segmento delle soluzioni di pregio non ha mostrato particolari difficolta’ sebbene vi sia una minore propensione ad investire capitali molto elevati.

L’analisi delle compravendite realizzate tramite le agenzia del Gruppo Tecnocasa nel corso del primo semestre del 2010 ha dato i seguenti risultati.

Il 73,4% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale, quindi prima casa e casa di sostituzione. Il 20,7% degli acquirenti ha comprato un’abitazione ad uso investimento e il 5,9% la casa vacanza. Il 65,3% degli acquirenti ha un’eta’ compresa tra 18 e 44 anni di cui  36,9%  tra 35 e 44 anni.  Si evidenzia una maggiore propensione all’acquisto della casa per investimento nelle fasce di eta’ più elevate.

Sul versante delle locazioni si segnala una contrazione dei canoni di locazione a livello nazionale dello 0,4% per i bilocali e dello 0,2% per i trilocali. Nelle grandi citta’ la diminuzione e’ stata dello 0,3% per i bilocali e dello 0,4% per i trilocali. Continuano a cercare in affitto coloro che non riescono ancora ad accedere al mercato del credito ma, in questo semestre, si riscontra una maggiore rigidita’ da parte dei proprietari ad affittare l’immobile. Si richiedono sempre più garanzie sull’affidabilita’ del potenziale inquilino.

I rendimenti immobiliari lordi sui bilocali sono stabili al 3,8%. Per le grandi citta’ nel 2010 Tecnocasa prevede una diminuzione dei prezzi tra -2% e 0%, Nell’hinterland delle grandi citta’ tra -3% e 0%, nei capoluoghi di provincia da -3% a -1%.

L’andamento del mercato del lavoro sara’ importante per la determinazione delle decisioni di acquisto, in particolare, di coloro che dovranno ricorrere al mutuo. A muovere il mercato saranno ancora i potenziali acquirenti con  una sufficiente capacita’ di indebitamento.