Edifici, le FAQ della Struttura Tecnica, aggiornamento 13.5.2011

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QUESITI SUGLI EDIFICI

1) Siamo proprietari di un edificio classificato “E”. Il computo redatto per la riparazione e il miglioramento sismico dell’edificio supera il limite di convenienza economica di cui al comma 4 dell’art. 5 dell’OPCM 3881. Siamo obbligati a demolire l’edificio o possiamo comunque ripararlo?

Il costo di costruzione individuato dal comma 4 dell’art. 5 dell’OPCM 3881 rappresenta il limite massimo di contributo concesso per la riparazione o la sostituzione edilizia dell’edificio. Tale contributo permette la ricostruzione di un immobile con un livello di finiture adeguato e rispondente alle normative vigenti in materia di confort ambientale e sicurezza. I proprietari possono comunque decidere autonomamente se avvalersi della possibilita’ della sostituzione edilizia oppure se riparare l’immobile esistente, integrando con fondi propri l’eccedenza rispetto al contributo concesso.

Rif: OPCM 3790, OPCM 3881, DCD n. 27/2010

2) Nel nostro edificio classificato “E” molto danneggiato sono presenti anche unita’ immobiliari non adibite ad abitazione principale. Alcuni dei proprietari di tali unita’ immobiliari hanno gia’ usufruito di altri contributi, quindi non possono chiederne di ulteriori. Il nostro edificio raggiunge comunque il limite di convenienza economica; come viene ripartito il contributo tra le varie unita’ immobiliari?

Nel caso in cui il contributo richiesto raggiunga il limite di convenienza economica di cui al comma 4 dell’art. 5 dell’OPCM 3881, e i proprietari decidano di avvalersi della possibilita’ della sostituzione edilizia, l’importo del contributo, risultante dalla somma dei contributi richiesti per la riparazione delle singole unita’ immobiliari costituenti l’edificio e delle relative parti comuni, e’ concesso all’amministratore o al rappresentante del condominio per la ricostruzione dell’intero edificio, quindi anche per la ricostruzione delle unita’ immobiliari per le quali non era stata effettuata alcuna richiesta di contributo.

Rif: OPCM 3790, OPCM 3881, DCD n. 27/2010

3) Abitiamo in un condominio classificato “E” gravemente danneggiato, per il quale e’ stata dimostrata la convenienza della sostituzione edilizia. Possiamo ricostruire il condominio con una sagoma completamente diversa all’interno della stessa proprieta’, nel rispetto di tutte le norme edilizie ed urbanistiche?

La possibilita’ di modificare la sagoma dell’edificio e’ stata introdotta dal comma 2 dell’art. 1 dell’OPCM 3870, che demanda al comune l’approvazione di eventuali progetti di variante.

Rif: OPCM 3790, OPCM 3870;

4) Per un edificio in c.a. sono state redatte più schede di agibilita’ in tempi diversi, relative a singole unita’ immobiliari presenti all’interno dello stesso; quale bisogna considerare per l’esecuzione degli interventi?

L’esito di agibilita’ e’ unico per ogni edificio. Nel caso in cui siano state redatte più schede di agibilita’ per lo stesso edificio e’ necessario contattare la Struttura di Gestione dell’Emergenza che provvedera’ a unificare gli esiti oppure a ripetere il sopralluogo.

Rif: DCD n. 15 del 09-07-2010;

5) Sono il proprietario di una unita’ immobiliare all’interno di un edificio classificato “E” e vorrei utilizzare l’opportunita’ della sostituzione edilizia, come devo procedere?

L’ipotesi della sostituzione edilizia e’ riferita all’intero edificio e non alla singola unita’ immobiliare, e si prospetta nel caso in cui i costi di riparazione dello stesso superino i costi di costruzione dell’edilizia agevolata, così come indicato al comma 4 dell’art. 5 dell’OPCM 3881.

Alternativamente, nel caso in cui l’edificio sia distrutto, come indicato all’art. 1 dell’OPCM 3790, al singolo proprietario e’ riconosciuta la possibilita’ dell’acquisto di un’abitazione equivalente; la circolare del Commissario Delegato del 14/07/2010 riporta chiarimenti per la definizione di quest’ultima tipologia di contributo.

Rif: OPCM 3790, OPCM 3881, Circ. CD del 14-07-2010

6) Siamo proprietari di un edificio classificato “E”. Il computo redatto per la riparazione e il miglioramento sismico dell’edificio raggiunge il limite di convenienza economica di cui al comma 4 dell’art. 5 dell’OPCM 3881. Il tecnico ha quindi provveduto a redigere un computo per la realizzazione di un nuovo edificio, ma l’importo di tale computo supera il contributo concessoci; come dobbiamo comportarci?

Il costo di costruzione individuato dal comma 4 dell’art. 5 dell’OPCM 3881, pari a quello previsto per la realizzazione di edifici di edilizia residenziale agevolata, nel rispetto della normativa vigente sia in materia di sicurezza sismica che di confort acustico e risparmio energetico, e’ un limite massimo non derogabile. Eventuali costi aggiuntivi, legati alle scelte progettuali adottate, sono a carico dei committenti.

Rif: OPCM 3790, OPCM 3881

7) Sono un cittadino italiano residente all’estero proprietario di un immobile danneggiato dal sisma. Posso accedere al contributo per la riparazione dell’immobile? Se sì, in che misura?

I cittadini italiani residenti all’estero – sia iscritti all’AIRE, sia non iscritti – possono accedere al contributo per la riparazione dell’immobile danneggiato dal sisma, diverso dall’abitazione principale, nei limiti previsti dalle ordinanze di riferimento.

Peraltro, si precisa che, di regola, la residenza all’estero del richiedente esclude la possibilita’ che l’immobile danneggiato costituisca la sua abitazione principale; di conseguenza, il contributo per la riparazione deve essere determinato ai sensi dell’art. 1, comma 4, dell’OPCM 3779 e dell’art. 1, comma 3, dell’OPCM 3790.

Rif.:  Nota della Commissione tecnico scientifica dell’ 8.7.2010

8) Nel caso in cui sia stata presentata domanda per contributo per la riparazione di edificio danneggiato dal sisma costituente abitazione principale ed il richiedente sia deceduto prima del’emissione del decreto sindacale di concessione del contributo, gli eredi hanno diritto a tale contributo? Se sì, in che misura? E’ necessario che gli eredi abbiano la residenza nell’immobile oggetto di contributo?

Ai fini della determinazione del contributo per la riparazione dell’immobile, si deve far riferimento  alla posizione del richiedente rispetto all’immobile stesso.

Di conseguenza, salvo il caso in cui il de cuis sia deceduto al momento del sisma ovvero entro il 5 ottobre 2009, se al momento dell’apertura della successione quest’ultimo non ha ancora maturato il diritto alla concessione del contributo, l’erede acquista non il diritto di credito relativo al contributo, bensì, se del caso, solo il diritto reale di cui era titolare il defunto, con l’onere di presentazione dell’istanza per il contributo da determinarsi con riguardo alla sua posizione.

Diverso e’ il caso in cui il diritto alla concessione del contributo sia gia’ stato acquisito dal de cuis con la valida presentazione della relativa istanza: in tale ipotesi, oltre al diritto reale sull’immobile, nell’asse ereditario confluisce anche il diritto al contributo e, di conseguenza, a nulla rileva la circostanza che gli eredi abbiano o meno la residenza nell’immobile oggetto della richiesta di contributo, in quanto il diritto a quest’ultimo spetta agli stessi non iure proprio ma iure hereditatis.

Rif.: art. 3 L.77/09;art. 8 dell’OPCM 3813, così come sostituito dall’art 3 comma 1 dell’OPCM 3857

9) Sono comproprietario di una unita’ immobiliare che non costituisce abitazione principale per nessuno dei partecipanti alla comunione.  Decade il contributo per gli altri comproprietari,  nel caso in cui uno di essi abbia gia’ beneficiato di altro contributo? Ed eventualmente, in che misura deve essere concesso il contributo?

Nel caso di unita’ immobiliare in comunione non costituente abitazione principale per nessuno dei comproprietari, il contributo di cui abbia eventualmente beneficiato un comproprietario per altro immobile non comporta la decadenza dal contributo per gli altri partecipanti alla comunione; tale contributo potra’ essere erogato limitatamente ed in ragione della quota percentuale di comproprieta’ del soggetto richiedente.

10) Sono proprietario di un immobile con esito di agibilita’ A per il quale ho gia’ ottenuto il contributo per la riparazione dei danni causati dal sisma. Posso presentare richiesta di contributo anche per l’immobile di mia proprieta’, classificato E,  presso il quale esercitavo attivita’ professionale?

La risposta e’ affermativa. Non esiste una norma che vieti il cumulo tra il contributo concesso per immobile costituente abitazione principale classificato A ed analogo contributo concesso per un altro immobile ad uso abitativo o ad uso diverso dall’abitazione,  con differente esito di inagibilita’. Pertanto, l’interessato ha diritto di presentare la domanda di contributo sia per l’unita’ immobiliare di proprieta’ adibita ad abitazione principale con esito A, sia per  l’ unita’ immobiliare ad uso abitativo o ad uso diverso dall’abitazione, con esito E.

11) Sono proprietario di un edificio situato in un Comune c.d. “fuori cratere” che ha subito danni a causa del sisma del 6 aprile. Qual e’ la procedura da seguire per ottenere il contributo per la riparazione dell’immobile?

Nel caso di edificio situato in un Comune c.d. “fuori cratere” e’ necessario procedere al deposito al Comune della perizia giurata che attesti il nesso di causalita’ tra danno e sisma e che contenga la definizione dell’esito di agibilita’ dell’edificio entro il 18 febbraio 2011. La perizia e’ redatta utilizzando i criteri specificati alle schede di rilevamento del danno e dell’agibilita’ sismica pubblicata con l’OPCM 3753/09 e relativo manuale. Dalla data della pubblicazione dell’esito di agibilita’ sull’Albo Pretorio decorrono i termini per la presentazione delle domande di contributo di cui alle ordinanze di riferimento (OPCM 3778, 3779 e 3790 s.m.i.). Il Comune, entro 30 giorni dal deposito, invia copia delle perizie all’Ufficio competente per il territorio del Settore Politiche Ambientali, Sviluppo Territoriale e Genio Civile della Provincia.

Rif: DCD n. 41/10, OPCM 3753/09, OPCM 3778/09, OPCM 3779/09 e OPCM 3790/09, Circolare 27671/09.

12) Sono il proprietario di un edificio con esito di agibilita’ “E” per il quale e’ stato previsto solo un intervento di rafforzamento locale (c.d. edifici “E” trattati come “B” ovvero “super B”). Posso accedere ai contributi per il miglioramento energetico di cui al Decreto del Commissario Delegato per la Ricostruzione n. 44 del 17.02.2011?

Il Decreto n. 44 si applica a tutti gli edifici con esito “E” per i quali siano necessari interventi di manutenzione straordinaria. Pertanto, si ha diritto al contributo per il miglioramento energetico anche nel caso in cui si proceda unicamente ad interventi di rafforzamento locale, purché questi ultimi possano essere qualificati quantomeno come interventi di manutenzione straordinaria ai sensi degli artt. 3, lett. b), D.P.R. 380/01 e 3, comma 2, lett. C), punto 1), D.Lgs. 192/05.

Rif: DCD N. 44/2011, D.P.R. 380/01, D.Lgs. 192/05

13) Al fine di effettuare i lavori di riparazione dei danni cagionati dal sisma, risulta necessario procedere alla rimozione di cavi elettrici presenti sulle facciate dell’edificio di mia proprieta’. La spesa relativa deve essere inclusa nel quadro economico?

La risposta e’ negativa. Gli oneri di tale rimozione sono a carico del gestore in quanto ai sensi dell’art. 122, comma quarto, del T.U. n. 1775/93 “il proprietario ha facolta’ di eseguire sul suo fondo qualunque innovazione, costruzione o impianto, ancorché essi obblighino l’esercente dell’elettrodotto a rimuovere o collocare diversamente le condutture e gli appoggi, senza che per ciò sia tenuto ad alcun indennizzo o rimborso a favore dell’esercente medesimo ”.

Rif: art. 122, comma quarto, T.U. n. 1775/1993.

14) I contributi per il miglioramento sismico e per il miglioramento energetico rientrano nel tetto di spesa pari a 80.000 € per gli edifici di unico proprietario non adibiti ad abitazione principale?

Per le unita’ immobiliari non in condominio e non adibite ad abitazione principale il limite di contributo pari all’80% dell’importo lavori con un massimo di 80.000 euro non e’ superabile.

Rif: L 77/2009, OPCM 3790/2009

15) E’ possibile, per i proprietari di unita’ immobiliari classificate “E”, concesse in locazione alla data del 06/4/2009, accedere al contributo di cui all’OPCM 3790, al pari di quanto previsto per le unita’ immobiliari classificate “A”-“B”-“C” (art 7 comma 7 dell’OPCM 3803 così come modificato dall’art. 12 dell’OPCM 3805)?

Al momento non e’ previsto un contributo specifico per le unita’ immobiliari affittate in edifici classificati «E».

Rif: OPCM 3790/2009, OPCM 3803/2009, OPCM 3805/2009

16) E’ possibile ripartire le spese per le prove geologiche nel caso di edifici limitrofi?

Si, nel caso di edifici limitrofi, anche se con diversi geologi incaricati, e’ possibile ripartire le spese per le prove geologiche.

Rif: Circolare del Vicecommissario Delegato prot. 0000484 del 05/01/2011

17) In quali casi e’ considerato automaticamente ammissibile l’innalzamento a 600€/mq?

Gli indirizzi dell’OPCM3790 al punto 5 prevedono l’innalzamento automatico a 600€/mq nei seguenti due casi:

– Edifici con numero di piani maggiore o uguale a 5, con strutture in muratura portante  e con solai deformabili nel loro piano;

– Edifici con numero di piani maggiore o uguale a 5, in cemento armato con danno medio-grave diffuso su più di due terzi dei pilastri o delle travi di uno stesso piano.

Rif: OPCM 3790/2009, Indirizzi per l’applicazione della OPCM 3790/2009

18) Nei 400€/mq concessi per il miglioramento sismico e’ compreso anche l’importo relativo alla parcella? in caso affermativo, in che modo va calcolata l’incidenza di tale importo?

Si, sono comprese sia le spese tecniche che l’IVA. Per la determinazione della quota di parcella relativa al miglioramento sismico e’ possibile utilizzare una proporzione indicata nella scheda riepilogativa dell’intervento allegata agli indirizzi per l’esecuzione degli interventi di cui all’OPCM 3779 e 3790.

Rif: OPCM 3790/2009, Indirizzi per l’applicazione della OPCM 3790/2009

19) Da quando decorrono i 90 giorni per la presentazione delle domande di contributo per edifici con esito «B» assegnato dal professionista con perizia giurata?

I 90 giorni decorrono dalla pubblicazione dell’esito all’albo pretorio del comune (art. 2 co 1 OPCM 3779/2009, così come modificato dall’OPCM 3797/2009.

Rif: OPCM 3779/2009, OPCM 3797/2009

20) Per i Comuni fuori cratere, nel caso in cui sia stato effettuato un sopralluogo dalle squadre della DICOMAC/SGE, e’ necessario comunque consegnare una perizia giurata?

Non e’ necessario consegnare anche una perizia giurata.

Rif: DCD n. 41/2011

21) E’ sempre necessario integrare i progetti gia’ presentati con il prospetto riepilogativo con la determinazione del limite di convenienza economica? ; I comuni possono rilasciare provvedimenti di contributo senza che tale prospetto sia stato presentato?

L’obbligo di determinare la convenienza economica dell’intervento e’ stato stabilito dall’OPCM 3881 del 13 Giugno 2010, quindi tutti i provvedimenti emessi dopo tale data devono essere conformi alle prescrizioni di tale ordinanza.

Rif: OPCM 3881/2010

22) E’ possibile richiedere il contributo per la riparazione del danno e miglioramento sismico nel caso in cui la situazione risultante al catasto sia difforme dalla situazione reale ?

Si, nel caso in cui gli interventi non siano abusivi. In tal caso e’ possibile inoltrare domanda di contributo allegando anche la richiesta di aggiornamento della situazione catastale (o i documenti rilasciati per l’avvio delle procedure per l’accatastamento), nonché i documenti che attestano la situazione dell’immobile come rappresentata nella domanda di contributo (titoli abilitativi, utenze, dichiarazione ICI, ecc.…).

Rif: OPCM 3881/2010

23) Quale maggioranza e’ richiesta per approvare la sostituzione edilizia di un condominio che raggiunge il limite di convenienza ? Qual e’ la maggioranza richiesta per ricostruire il condominio con una sagoma diversa rispetto all’esistente?

L’articolo 3, comma 5 bis della legge 77/2009  prevede maggioranze diverse nel caso di ricostruzione dell’edificio e nel caso in cui vengano apportate innovazioni. Nel primo caso e’ sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio; nel secondo caso e’ richiesta la maggioranza dei condomini e almeno meta’ del valore dell’edificio.

Rif: Art. 3 co 5bis L. 77/2009

24) Pur rientrando nei limiti di convenienza economica per la riparazione dell’edificio, vorremmo procedere alla sostituzione edilizia con accollo economico per i condomini dei costi non indennizzati. E’ possibile e se sì, con quale maggioranza deve deliberare il Condominio? Quale e’ il riferimento per la determinazione dell’indennizzo ?

La risposta e’ affermativa. In base all’art. 3, comma 5 bis, della legge 77/09 le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio devono essere approvate “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”. Posto  che la sostituzione edilizia si attua attraverso la ricostruzione dell’edificio la maggioranza richiesta nel caso prospettato e’ quella di cui alla citata disposizione.  Il contributo spettante e’ pari al minor costo tra la spesa necessaria per la riparazione del fabbricato esistente e il costo di costruzione di un fabbricato di volumetria uguale a quello esistente, determinato in misura pari al costo di produzione definito per l’Edilizia Agevolata della Regione Abruzzo, quindi in questo caso e’ pari al costo per la riparazione del fabbricato esistente.

Rif: Art. 3 co 5bis L. 77/2009

25) E’ possibile riparare danni preesistenti al sisma nel caso in cui la riparazione di tali danni sia necessaria al fine di ripristinare l’agibilita’ dell’immobile ?

E’ possibile procedere alla riparazione di danni preesistenti al sisma, solo qualora ciò sia indispensabile per il ripristino dell’agibilita’ dell’immobile. In tal caso le somme necessarie sono computate negli importi relativi al miglioramento sismico.

Rif: OPCM 3790/2009, Indirizzi per l’applicazione della OPCM 3790/2009