Sostituzione edilizia, le FAQ della Struttura Tecnica, aggiornamento 13.5.2011

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1) In quali casi si può procedere alla sostituzione edilizia?

  1. Se l’edificio e’ distrutto[1] o può essere considerato tale (art.5 co 5 OPCM 3881);
  2. Se si richiede il contributo forfettario senza procedere alla redazione di un progetto d’intervento (art.5 co 2 OPCM 3881);
  3. Se il progetto di intervento sull’edificio esistente supera il limite di convenienza[2] per la riparazione (art.5 co 4 OPCM 3881);
  4. Se l’edificio non supera il limite di convenienza per la riparazione ma sono state adottate scelte progettuali che rendono comunque più conveniente la demolizione e ricostruzione rispetto alla riparazione;
  5. Se si ricostruisce un edificio più piccolo dell’edificio esistente, quindi più conveniente da realizzare rispetto alla riparazione dell’edificio esistente;
  6. Se i proprietari dell’edificio esistente decidono di integrare la differenza tra la riparazione dell’edificio esistente e la realizzazione del nuovo edificio;
  7. Una combinazione qualsiasi delle possibilita’ di cui ai punti 4,5,6.

Rif: OPCM 3881

2) Quali documenti deve allegare alla domanda il professionista incaricato nei casi indicati alla domanda precedente?

  1. Se l’edificio e’ distrutto é sufficiente consegnare una perizia che dimostri la sussistenza di uno dei requisiti di cui all’art.5 co 5 OPCM 3881, un prospetto riepilogativo delle superfici e il progetto con il relativo computo metrico dell’edificio da realizzare;
  2. Se si richiede il contributo forfettario (art.5 co 2 OPCM 3881) é sufficiente consegnare una perizia con la valutazione del livello di danno alle strutture (lieve o elevato) e un prospetto riepilogativo delle superfici;
  3. Se l’edificio supera il limite di convenienza per la riparazione (art.5 co 4 OPCM 3881) é necessario consegnare tutti i progetti degli interventi proposti sull’edificio esistente, relativi sia alle parti comuni sia alle unita’ immobiliari che richiedono il contributo, un prospetto riepilogativo delle superfici, il progetto dell’edificio nuovo ed il relativo computo metrico;
  4. Se l’edificio non supera il limite di convenienza per la riparazione ma sono state adottate scelte progettuali che rendono comunque più conveniente la demolizione e ricostruzione rispetto alla riparazione i documenti da consegnare sono gli stessi del punto precedente;

Rif: OPCM 3790, OPCM 3881, DCD n. 27/2010, DCD n. 40/2011

3) Chi garantisce che il nuovo edificio avra’ caratteristiche almeno pari a quelle dell’edificio esistente? Rispettera’ tutte le normative in vigore sulla sicurezza sismica sul risparmio energetico e il confort acustico? Il livello di finiture sara’ simile a quello dell’edificio esistente?

Gli edifici nuovi devono obbligatoriamente rispettare una serie di standard che riguardano la sicurezza sismica, il risparmio energetico, il confort acustico ed altri. Il professionista incaricato certifica il rispetto di tutte le norme vigenti. Nel contratto con l’impresa possono essere specificati dei capitolati che riguardano particolari aspetti, quali ad esempio il livello di finiture o l’installazione di impianti con determinate caratteristiche;

Rif: Contratto tipo STM

4) E’ possibile che l’edificio nuovo abbia un costo di realizzazione inferiore a quello determinato dal limite di convenienza?

Si, il limite di convenienza e’ determinato considerando un costo parametrico standard considerando la possibilita’ di realizzare un edificio rispondente a tutte le norme vigenti sull’adeguamento sismico, energetico, acustico ed altre, con un livello di finiture pari o superiore a quello degli immobili con classifica catastale A2 o A7[3] ; il progettista può operare scelte progettuali che permettono di ottimizzare i costi di realizzazione del nuovo edificio scegliendo modalita’ costruttive che a parita’ di risultati e di prestazioni hanno un costo di realizzazione inferiore;

5) Il computo del professionista per la riparazione non raggiunge il limite di convenienza, ma abbiamo trovato alcune imprese che con tale importo sono disposte a realizzare un edifico nuovo. Come dobbiamo procedere? Che cautele dobbiamo adottare?

In tal caso e’ sufficiente allegare al progetto di riparazione anche il computo metrico dell’edificio nuovo sottoscritto dall’impresa, con evidenziato il ribasso percentuale offerto e quindi la convenienza economica a ricostruire piuttosto che a riparare. È  possibile garantirsi nei confronti dell’impresa sottoscrivendo con essa il contratto tipo predisposto dalla STM e dall’ANCE. Tale contratto, tra le altre cose, prevede il rilascio di apposite garanzie (fideiussioni) a tutela dei lavori da realizzare, la definizione di tempi certi di realizzazione e l’accettazione dei lavori ‘a corpo ‘;

Rif: Contratto tipo STM

6) L’importo per la riparazione del nostro edificio e’ più basso del costo del nuovo, nonostante lo sconto dell’impresa. Possiamo stipulare un mutuo per l’importo rimanente e procedere comunque alla demolizione e ricostruzione?

Si, in genere e’ possibile chiedere un finanziamento per la realizzazione del nuovo edificio.

7) I tempi di realizzazione di un edificio nuovo sono maggiori dei tempi di riparazione di un edificio esistente?

I tempi di realizzazione di un edificio dipendono da una serie di fattori, tra i quali le difficolta’ di accesso al cantiere, l’organizzazione del cantiere stesso, la gestione della sicurezza dei lavoratori ed altre. In genere, a parita’ di importo delle opere da realizzare, le tempistiche per la realizzazione di un nuovo edificio sono minori di quelle per la riparazione del corrispondente edificio esistente, in quanto l’impresa può predisporre un’organizzazione più efficace ed ottimizzare le varie lavorazioni.

Nel caso in cui l’edificio nuovo sia molto diverso dall’edificio esistente possono aumentare i tempi di realizzazione del progetto e di rilascio dei permessi urbanistici; e’ comunque possibile presentare la richiesta di contributo e contemporaneamente predisporre il progetto dell’edificio nuovo, in quanto per ridurre i tempi di progettazione e’ prevista la possibilita’ di comunicazione dell’ottenimento del contributo a titolo provvisorio.

Rif: DCD n. 27/2010 – art. 2 co 1

8) Le prestazioni energetiche di un edificio riparato sono uguali a quelle di un edificio nuovo?

No, ad un edificio nuovo la normativa vigente richiede prestazioni energetiche superiori rispetto ad un edificio esistente, in considerazione della possibilita’ di utilizzare tutte le nuove tecnologie, sia per quanto riguarda l’isolamento, sia per quanto riguarda le caratteristiche degli impianti;

Rif: OPCM 3790, OPCM 3881, DCD n. 27/2010

9) Il livello di sicurezza sismica di un edificio nuovo e’ pari a quello di un edificio riparato?

No, il livello di sicurezza sismica di un edificio nuovo e’ in genere maggiore di quello di un edificio riparato, in quanto per quest’ultimo l’OPCM 3790 richiede che venga raggiunto un livello di sicurezza compreso tra il 60 e l’80% del livello di sicurezza di un edificio nuovo, ed e’ possibile superare l’80% solo con costi in accollo a carico dei proprietari; al contrario per l’edificio nuovo la normativa vigente prescrive sempre di raggiungere il 100% della sicurezza sismica.

Rif: OPCM 3790, OPCM 3881, DCD n. 27/2010

10 Il nostro edificio e’ puntellato; in tal caso abbiamo a disposizione una somma inferiore per la ricostruzione del nuovo edificio?

No, il limite di convenienza e’ ottenuto sommando al costo per la ricostruzione del nuovo edificio, il costo per la demolizione e lo smaltimento in discarica dei materiali di risulta di quello esistente; in tale importo sono compresi i costi per la rimozione delle opere provvisionali per la messa in sicurezza. Allo stesso modo, rispetto ad un edificio non puntellato,  non varia nemmeno l’importo disponibile per la riparazione, proprio perché e’ possibile considerare separatamente il costo di rimozione delle puntellature rispetto al costo di ricostruzione.

Rif: DCD n. 27/2010 – art. 2 co 2

11) Il nostro edificio presenta gravi danni quindi l’intervento di riparazione supera il limite di convenienza economica, ma non vorremmo demolirlo in quanto seppur non vincolato presenta caratteri di pregio. Come possiamo procedere?

Il decreto del CDR n. 45 prevede un incremento fino al 60% del limite di convenienza economica per gli interventi di restauro su edifici di particolare pregio storico artistico; rientrano in tale definizione sia gli edifici nei quali sono presenti elementi di pregio quali volte, coperture in legno, decori lapidei, stucchi, affreschi, ambienti di dimensioni rilevanti o articolazioni spaziali complesse, ecc.., sia edifici realizzati nel XX secolo con caratteristiche che ne evidenziano l’innovazione dei caratteri tecnici, sociali ed estetici rispetto ad altri edifici nello stesso ambito storico. Per tali edifici il progettista predispone un’apposita relazione asseverata che trasmette al Comune, nella quale dichiara l’esistenza dei requisiti necessari a qualificare l’edificio di particolare pregio storico artistico e richiede la percentuale di incremento rispetto al limite di convenienza. Un’apposita commissione si esprime entro 30 giorni dalla richiesta.

12) Il nostro edificio e’ incluso in un aggregato con altri edifici vincolati o di particolare pregio storico artistico. Quali interventi e’ possibile prevedere? È possibile procedere alla sostituzione edilizia nel caso in cui il costo degli interventi superi il limite di convenienza?

Se un edificio di particolare pregio storico artistico e’ incluso in un aggregato, al fine di preservare il tessuto urbano esistente, il decreto del CDR n. 45 prevede che la commissione istituita per l’individuazione degli edifici di pregio possa esprimersi sull’intero aggregato, individuando l’insieme degli edifici di pregio all’interno dello stesso, anche in riferimento a esigenze di carattere urbanistico e alle modalita’ di recupero dell’aggregato stesso. Quindi nel caso in questione la Commissione definira’ quali tipologie di intervento e’ possibile attuare sull’edificio

13) Siamo proprietari di un edificio classificato “E”. Il computo redatto per la riparazione e il miglioramento sismico dell’edificio supera il limite di convenienza economica di cui al comma 4 dell’art. 5 dell’OPCM 3881. Siamo obbligati a demolire l’edificio o possiamo comunque ripararlo?

Il costo di costruzione individuato dal comma 4 dell’art. 5 dell’OPCM 3881 rappresenta il limite massimo di contributo concesso per la riparazione o la sostituzione edilizia dell’edificio. Tale contributo permette la ricostruzione di un immobile con un livello di finiture adeguato e rispondente alle normative vigenti in materia di confort ambientale e sicurezza. I proprietari possono comunque decidere autonomamente se avvalersi della possibilita’ della sostituzione edilizia oppure se riparare l’immobile esistente, integrando con fondi propri l’eccedenza rispetto al contributo concesso.

Rif: OPCM 3790, OPCM 3881, DCD n. 27/2010

14) Nel nostro edificio classificato “E” molto danneggiato sono presenti anche unita’ immobiliari non adibite ad abitazione principale. Alcuni dei proprietari di tali unita’ immobiliari hanno gia’ usufruito di altri contributi, quindi non possono chiederne di ulteriori. Il nostro edificio raggiunge comunque il limite di convenienza economica; come viene ripartito il contributo tra le varie unita’ immobiliari?

Nel caso in cui il contributo richiesto raggiunga il limite di convenienza economica di cui al comma 4 dell’art. 5 dell’OPCM 3881, e i proprietari decidano di avvalersi della possibilita’ della sostituzione edilizia, l’importo del contributo, risultante dalla somma dei contributi richiesti per la riparazione delle singole unita’ immobiliari costituenti l’edificio e delle relative parti comuni, e’ concesso all’amministratore o al rappresentante del condominio per la ricostruzione dell’intero edificio, quindi anche per la ricostruzione delle unita’ immobiliari per le quali non era stata effettuata alcuna richiesta di contributo.

Rif: OPCM 3790, OPCM 3881, DCD n. 27/2010

15) E’ possibile ricostruire un fabbricato più piccolo di quello esistente?

Si, e’ possibile ricostruire un fabbricato più piccolo di quello esistente.

Rif: OPCM 3881/2010, OPCM 3790/2009, art. 2 co 2,4 OPCM 3870/2010

16) Nel caso in cui si ricostruisce un edificio con sagoma diversa e’ necessario mantenere il rapporto tra superfici residenziali e non residenziali dell’edificio esistente?

Non e’ necessario mantenere il rapporto tra superfici residenziali e non residenziali di quello esistente, ma il nuovo fabbricato dovra’ comunque essere conforme alle vigenti norme edilizie ed urbanistiche.

Rif: OPCM 3881/2010, OPCM 3790/2009, art. 2 co 2,4 OPCM 3870/2010

17) Nel caso venga ricostruito un fabbricato più piccolo dell’esistente, q uali superfici si considerano per il calcolo del limite di convenienza?

Le superfici da considerare per il calcolo del limite di convenienza sono quelle del fabbricato esistente. Il contributo concesso e’ pari all’importo minore tra il limite di convenienza e quello del progetto del nuovo fabbricato da realizzare.

Rif: OPCM 3881/2010, OPCM 3790/2009, art. 2 co 2,4 OPCM 3870/2010

18) L’importo forfettario di cui al comma 2, art. 5 OPCM 3881, e’ comprensivo di spese tecniche, IVA e spese per indagini geognostiche?

Si, l’importo forfettario di cui al comma 2, art. 5 OPCM 3881 e’ comprensivo di spese tecniche, IVA, e spese per indagini geognostiche.

Rif: art. 5 co 2 OPCM 3881/2010

19) Per determinare l’importo forfettario di cui al comma 2, art. 5 OPCM 3881 la superficie da considerare per il contributo e’ quella complessiva lorda (impronta a terra di ogni piano)?

Si, la superficie da considerare e’ quella complessiva lorda.

Rif: art. 5 co 2 OPCM 3881/2010

20) Il discrimine fra € 500/mq ed € 750 mq. e’ rappresentato solo da quanto riportato dalla originaria scheda Aedes?; Se sulla scheda Aedes sono riportati danni gravissimi alla copertura (minore di 1/3) e danni medio gravi alle strutture verticali (maggiore di 2/3),  quale e’ il contributo unitario forfetario da riconoscere?

Il contributo e’ pari a 500 €/mq nel caso in cui le parti strutturali non siano danneggiate, oppure siano presenti danni leggeri, ed a 750 €/mq negli altri casi.

Rif: art. 5 co 2 OPCM 3881/2010

21) Quali locali situati all’ultimo piano di un edificio possono essere considerati «soffitte» e quindi rientrare nel computo delle superfici non residenziali, anche se di altezza inferiore a 2.40 metri?

Le superfici non residenziali sono le superfici di pertinenza degli alloggi e quelle di pertinenza dell’organismo abitativo. I locali situati all’ultimo piano di un edificio, di altezza inferiore a 2.40 metri, possono essere considerati «soffitte» e quindi rientrare nel computo delle superfici non residenziali, solo se e’ possibile dimostrarne la pertinenza. La pertinenza in genere e’ desumibile dall’avvenuto accatastamento dei locali stessi. Qualora tali locali non siano accatastati e’ necessario dimostrare l’uso che viene fatto dei locali stessi producendo tutti i documenti che si ritengono necessari. In genere i locali non rifiniti e accessibili tramite botola non sono considerabili soffitte.

Rif: Delibera di Giunta Regionale n. 615/2010, DCD n. 27/2010

22) Nella scheda di convenienza economica, nel riepilogo dei contributi richiesti per i lavori sull’edificio esistente, gli importi dei lavori relativi alla riparazione dei danni per le abitazioni non principali vanno inseriti all’80% o al 100%?

Vanno inseriti gli importi effettivamente richiesti, quindi, per le abitazioni non principali, l’80% dei lavori da effettuare, considerando anche il limite complessivo di 80.000 €, determinato come somma dell’importo lavori, delle spese tecniche e dell’IVA.

Rif: Delibera di Giunta Regionale n. 615/2010, DCD n. 27/2010

23) I proprietari di un edificio classificato «E» distrutto possono ricostruire separatamente l’edificio in altri sedimi?

Si, questa possibilita’ e’ specificata nel decreto n. 43/2010.

Rif: DCD n. 43/2010

24) L’acquisto del terreno rientra nel contributo per la ricostruzione dell’abitazione in altri sedimi?

No, l’acquisto del terreno non e’ ammesso a contributo.

Rif: DCD n. 43/2010

25) E’ previsto il finanziamento per la realizzazione dell’ascensore, nel caso di demolizione e ricostruzione?

Si, la realizzazione dell’ascensore, qualora richiesto dalla normativa vigente, così come tutte le migliorie rese obbligatorie dalle vigenti disposizioni di legge, possono essere inserite nel computo per la realizzazione del nuovo edificio, nel rispetto del limite di convenienza.

Note
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Nota 1

[1] Un edificio e’ definito distrutto (art.5 co 5 OPCM 3881) nei seguenti casi:

  1. È completamente crollato;
  2. l’edificio in muratura presenta crolli parziali dei muri portanti e degli orizzontamenti che hanno interessato almeno il 25% in volume;
  3. l’edificio in calcestruzzo armato, presenta spostamenti permanenti dovuti al sisma fra la base e la sommita’ dei pilastri di un qualunque piano, pari o superiore all’1,5% dell’altezza d’interpiano e relativa ad almeno il 50% dei pilastri del piano stesso;
  4. la resistenza a compressione media cubica in situ del calcestruzzo, risulti inferiore a 8 mega Pascal.

Nota 2

[2] Il progetto d’intervento supera il limite di convenienza se il costo di riparazione dell’edificio esistente, sommato ai costi di miglioramento simico, adeguamento degli impianti, energetico, igienico sanitario, supera il costo di demolizione e ricostruzione.

Nota 3

[3] Le categorie catastali individuano la tipologia di abitazione, considerando anche il livello delle finiture; per gli edifici ordinari sono le seguenti:

  • A/1 Abitazioni di tipo signorile
  • A/2 Abitazioni di tipo civile
  • A/3 Abitazioni di tipo economico
  • A/4 Abitazioni di tipo popolare
  • A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A/6 Abitazioni di tipo rurale
  • A/7 Abitazioni in villini
  • A/8 Abitazioni in ville
  • A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
  • A/10 Uffici e studi privati
  • A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Le categorie A2 e A7 sono quelle tipiche dell’edilizia ordinaria e dell’edilizia sovvenzionata;